相続と不動産に強い税理士 (運営:池田達彦税理士事務所)

あおぞら資産相談室

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専門家への相談が重要

不動産の相続対策には、建築基準法や都市計画法などの法規制、不動産の時価などの不動産の知識や情報のみならず、民法・相続税法・財産評価基本通達など多岐にわたる知識に精通していることが必要です。不動産に関する専門家といえども、不動産鑑定士は評価、司法書士は登記、土地家屋調査士は測量など、それぞれの主な専門分野は異なります。

不動産及び相続に関する横断的かつ総合的な知識と経験のみならず、広いネットワークを有する専門家に相談することが肝要です。

土地の測量

土地家屋調査士などの専門家に依頼し、所有土地の測量を行い、数量と境界を明確化することです。

測量には、隣接地の所有者の立会いを必要としない現況測量と立会いを必要とする確定測量がありますが、確定測量が望ましいことは言うまでもありません。

登記面積よりも実測面積が小さい場合を縄縮みと呼び、大きい場合を縄伸びと呼びます。これらは日常茶飯事であり、特に地方の農地や山林では、縄伸びが多く見られます。土地単価の高い地域では、これが大きな問題になります。

将来売却をするにしても、測量は避けて通れない必須の作業となります。先延ばししないで早め着手することをお勧め致します。

共有状態の解消

現在の所有地が共有になっている場合には、売買や交換などによって単独所有にしておくほうが懸命です。

相続が発生した事後対策においても不動産の共有を回避することが鉄則です。後々トラブルとなる典型例は「納税申告までに時間がなく、遺産分割協議もまとまらなかったので、とりあえず共有にした」というものです。共有状態は、お互いの状況や将来に対する考え方に相違が必ず生じますので、歩調を合わせることが困難になります。

将来相続が起こったときには、権利関係が更に複雑になりますので、問題を先送りにしないことが大切です。

広大地の適用による評価減

広大地の適用が受けられれば、最大65%まで評価減が可能であるため、適用が是認されるか否かによって、相続税額は大きく変わってきます。

現在の通達では、広大地に該当するかどうかは二者択一の判断であり、税務署に否認されたときのリスクが大きすぎるため、税理士としてはこの適用(財産評価基本通達24-4)に関して尻込みしがちです。

広大地の適用にあたり、容積率が300%未満かどうかということと並んで重要な判断基準となるのが開発道路の必要性です。広大地による評価減割合は、開発道路を取ることによって生じる「つぶれ地」の割合ということができます。開発道路の必要性の有無は、税法とは全く関係がなく、不動産の開発の知識や経験によるところが大きいため、この判断はケースバイケースとなります。現実にはこの判断は非常に難しく、やり方次第では、どのような土地においても開発道路なしで区画割が可能です。東京高裁の判決においては、実務としてはありえないような区画割りを示しており、唖然とします。このような判例が存在する限り、税理士が尻込みしてしまうのもやむを得ないのかもしれません。

しかし、事前に納税者には十分にリスクを説明し、否認された場合の影響額について理解を得たうえで、不動産の専門家による十分な調査や分析して対策することが重要だと考えます。

不動産鑑定評価の活用

税法の時価は、画一的な基準である財産評価基本通達により評価されたものであるため、場合によっては個々の土地の実情を反映できず、売買時価とかなりかけ離れたものになることもあります。例えば、以下のような土地が典型的です。

①無道路地・建築基準法上の道路に面していない土地

②利用効率が極端に劣る不整形地

③崖地等の傾斜や高低差がある土地(多額の造成費がかかるため)

不動産鑑定評価にはコストが発生いたしますが、それ以上のメリットが得られる場合が多いため、不動産鑑定士に相談することをお勧めいたします。

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ごあいさつ

代表者名
資格
  • 税理士(H14年登録)
  • 宅地建物取引士
略歴
  • 香川県立高松高校卒
  • 一橋大学商学部卒業
  • 筑波大学大学院企業法学修士
  • 三井不動産㈱勤務20年

親切・丁寧な対応をモットーとしておりますのでお気軽にご相談ください。