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賃貸用マンションの購入

現金や預金を多く保有している場合の相続税対策として多く利用されているのが、賃貸不動産の購入です。なぜなら、相続税を計算するにあたって、現金や預金はそのままの金額で評価されるのに対し、不動産は時価よりも低い価格で評価されるからです。

相続税の節税

不動産のうち、その上にある建物を人に貸している土地は、更地より評価額が下がります。さらに、貸付用宅地として「小規模宅地の評価減の特例」が適用されれば、一定面積まで相続税評価額が50%減額されます。

こうしたことから、賃貸用不動産を購入すると、相続税の負担を抑えることができるのです。

相続対策として賃貸用不動産を購入する方法のうち、比較的手軽なのがマンション投資です。

マンションの敷地は、各住戸の所有者が共有する形になります。住戸数の多いマンションほど、一住戸当たりの敷地の持ち分が小さくなるので、マンションの購入資金に占める土地の割合が低くなって、相続税節税の効果が高まります。

そこで注目されているのが高層のタワーマンションです。タワーマンションは、敷地当たりの戸数が多く、一住戸が所有する面積が非常に小さくなります。

また、住戸の専有面積が同じであれば、低階層の住戸も高層階の住戸も相続税の評価額は同じなのに対して、高層階のほうが眺望がよいことなどから、一般的に低層階より販売価格が高くなっています。タワーマンションの高層階は、販売価格と相続税評価額の差が大きいぶん、節税効果が高いというわけです。

マンション投資のリスク

マンション投資には注意点もあります。

不動産は分割しづらいので、保有しているのが一住戸だけだと、相続人が複数いる場合、かえって相続トラブルになるかもしれません。マンション購入で現金を大きく減らすと、納税資金が不足することも考えられます。

また、賃貸住宅には空室リスクがつきものです。立地条件のよくない物件などを買ってしまい、長期に空室が続くようだと、固定資産税などのコストがまかなえず、収支がマイナスになります。そうなると、収益性の低い物件を相続人に残すことになってしまう可能性があります。物件によっては、売却した時の損失が相続税の節税分を上回る事も考えられるので、物件選びは非常に重要です。

逆に、賃貸したマンションから毎月賃料が入ってくると、相続までの期間が長くなった場合、それが貯まってきて、現金を減らすために購入した効果が薄れてきてしまいます。そのため、賃料収入を生命保険に充てるといった工夫が求められます。

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代表者名
資格
  • 税理士(H14年登録)
  • 宅地建物取引士
略歴
  • 香川県立高松高校卒
  • 一橋大学商学部卒業
  • 筑波大学大学院企業法学修士
  • 三井不動産㈱勤務20年

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