香川・高松で相続と不動産に強い税理士 (運営:池田達彦税理士事務所)

あおぞら資産相談室

〒760-0029 香川県高松市丸亀町13番地3 丸亀町参番街東館6F

再開発で全国的に有名な高松丸亀町商店街のほぼ中心にあります

無料相談実施中

お気軽にお問合せください

お気軽にお問合せください

087-823-7755

相続対策としての法人化

 不動産オーナーの皆さんにとって、避けては通れない相続の問題。とりわけ、昨年の相続税の増税や昨今の地価の上昇傾向もあって、「節税対策」に対する関心はますます高まりつつあります。

 ところで、「節税対策」というと、借入金でアパートや賃貸マンションなどを建設するという方法が一般的ですが、相続財産を揉めずにどう分けるかという「分割対策」や、相続税を着実に納付するための「納税対策」の観点からは、支障が生じるケースもあり得ます。

 また、この方法の場合、借入金残高が建物評価額を上回る限りにおいて「節税対策」にはなりますが、財産をお持ちの方が長生きするほど借入金の残高が減少し、相続税の節税効果が希釈化していきます。

こうしたことから、相続対策として「法人化」を活用する方法を取り上げます。

相続対策としての法人化とは?

「法人化」とは一体どのような対策なのでしょうか?

 それは、簡単に言えば収益用建物を会社所有にすることです。このとき会社は建物を所有することになるので、この会社のことを「所有型法人」と呼びます。

 そして、これまで所有者個人が1人で受け取っていた賃料収入を所有型法人に帰属させ、家族とともに「役員報酬」を受け取ることで、複数人数分の給与所得控除や所得分散効果を享受し、所得税・住民税を軽減できることが法人化のメリットです。

 また、相続税対策の観点から見ると、役員報酬として子供世代に納税資金を貯蓄することが可能になるとともに、本来なら親に蓄積されるはずだった金融資産の一部を次世代に移転することで将来の相続税額を圧縮できるというメリットもあります。

 収益用建物を会社所有にする方法は様々ありますが、最も一般的である個人(親)が土地と収益用建物を所有している場合を想定します。この時、次のような手順で、収益用建物を会社所有にします。

➀子供が出資して会社を設立し、子供はその会社の役員になります。

②子供の設立した会社に、親は収益用建物のみを売却します。土地所有者である親と、建物所有者である会社が共同で、税務署に「無償返還の届出」を提出します。

③会社はテナントから賃料を受け取り、土地所有者である親には、地代を支払います。

④相続発生後に、相続人たる子供が会社に土地を売却すれば、子供は相続税の納税資金を確保できます。

 法人化に際しては抵当権の抹消が必要になりますが、長寿命化により相続発生前に借入金の返済が終わるケースが増えており、相続税の「節税対策」として見直されています。

 また、所有者の加齢に伴う心身状態の虚弱化で適切な修繕等の実施が難しくなるケースも増えていることなどから、近年は所有者の「高齢化対策」としても注目を集めています。

 

法人化のメリットと留意点
 

大きな効果を期待できる法人化ですが、一方で実務的には、いくつかの留意点を確実にクリアしていくことが必要となります。

まず円満な分割対策の観点からは、将来、その土地を相続させたい相続人(子供)のみが会社設立に出資するものとして、相続人間で株式を分散させないことが重要です。子供に資本金(通常は100万円~500万円程度)がない場合には、親からの贈与資金を活用するのも一案でしょう。なお、ほかの兄弟等も役員にすることは可能なので、役員報酬を調節することで所得の分散と、相続発生後の収入の調整を図ることもできます。

税務的な観点からは、会社への建物売却価格(未償却残高)にするなどにより、建物所有者に譲渡所得税が発生しないように注意してください。また、借地権の認定課税を避けるため、会社に建物を売却後すみやかに、土地所有者である個人(親)と建物所有者である会社の連名で、所轄税務署に「無償返還の届出書」を提出してください。なお、会社は、土地所有者である個人(親)に、固定資産税額の2.5倍から3倍程度の地代を毎年支払う必要があります。これは、使用貸借(=自用地)と評価されることを避け、貸宅地として20%の評価減を受けるための措置です。

資金確保の観点からは、金融機関の協力を得るように事前準備をしてください。会社が購入する建物代金は、通常は金融機関からの借入金(親は土地を担保提供)でまかなうため、法人化の実効時点で借入金残高がないか比較的少額であることが望ましいです。

相続発生後に、会社が土地の全部または一部を相続した子供(すなわちオーナー)から買い取って相続税の納付資金に充当する場合には、建物の収益力で借入金の返済が十分に可能なことも必要になります。

法人化の手法は、不動産オーナーの相続対策として、節税対策だけではなく、分割対策、納税対策にも有効なバランスの取れた対策であると同時に、所得税の節税対策や所有者の高齢化対策にも有効な手法です。

そして、なによりも、すでに収益用建物を所有する不動産オーナーなら誰でも検討できる汎用性に富んだ手法であることが大きな特徴と言えるでしょう。

とはいえ、実務上の留意点はいくつかあり、実務上の経験やノウハウが必要となることもあります。実際に実行する際には、経験豊かな専門家にご相談して進めることが大切です。

お問合せはこちら

お問合せはこちら

お気軽にお申込みください

お電話でのお問合せはこちら

087-823-7755

夜間・休日のご連絡もOK!

お問合せはこちら

お問合せはお気軽に

087-823-7755

メールでのお問合せは24時間受け付けております。お気軽にご連絡ください。

ごあいさつ

代表者名
資格
  • 税理士(H14年登録)
  • 行政書士(R3年登録)
  • 宅地建物取引士
略歴
  • 香川県立高松高校卒
  • 一橋大学商学部卒業
  • 筑波大学大学院企業法学修士
  • 三井不動産㈱勤務20年

親切・丁寧な対応をモットーとしておりますのでお気軽にご相談ください。