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土地の物納

不良債権なら売却も

 

相続税対策の決め手は、土地の売却よりも物納です。では土地が物納できるとはどういうことでしょう。

物納にはいろいろな条件があります。とても物納できないが相続税だけはかかってくるような土地もあります。袋地や無道路地、共有の土地、崖地や変形地、セットバックして余ってしまった土地などの場合は、相続税評価を低くしてもらう嘆願を出したとしても税金がかかることには間違いありませんし、通常は固定資産税がかかってきてしまいます。こうした不良資産的な土地があった場合には、格安であったとしても売ることをお勧めします。もちろん売れるチャンスがほとんどないという現実はありますが、手放してしまうほうがいいと思います。

東京都心部の大きな幹線道路沿いにある1メートルほどの、うなぎの寝床のように長い帯状の土地が相続税評価額1億円というケースがあります。この土地に4000万円から5000万円の相続税がかかってきました。こんな評価を受けた方はもう目もあてられないといった状況で、何とか評価の引下げを嘆願しました。それにしても売れないし、売れないような土地は物納を受けないというのが原則ですから、どうしようもありません。こんな土地は早いうちに処分するか、国や道路を所有している都道府県に寄付してしまうか、財産放棄という手続きなどの方法をとればよかったのです。

どうやったら物納を受けてもらえるかを考え、それでもどうにもならなっかった土地については対策を考えておく必要があると思います。

土地を物納できるかどうかは、土地を売却できるかということと条件はほぼ同じです。売却できないような土地は国だって物納を受けたくないというのが本音です。それをどうやって物納させるかが問題です。

まず、第1に土地の形状の確定です。土地の測量図ができない、境界ポイントがはっきりしない、道路や隣地との確認ができない土地については物納ができないケースがあります。農地や入り組んだ土地で境界が未確定といったものは、こんな土地は売れない、早く物納したいといっても国は決して受け取りません。

隣地との境界問題があるにしても、本人が生きているうちなら話がつくが相続人では話がつかなかったというようなこともあります。境界でもめている場合には、測量士さんに十分謝礼をして何としても測量してもらうことをお勧めします。時間のかかることが多いので、相続の事前に測量をしておく必要があるでしょう。

測量代は相続後に払っても何の経費にもなりませんが、相続前だと相続する財産が減るわけですから、測量代に仮に何百万円かけても相続税の節税になります。

境界の確定は事前に何としてもやっておく必要があります。しかも相続後ですと、相続登記した相続人全員ではんこをつくという面倒なことにもなりますから、できれば生前にやっておきましょう。

土地の商品化

 

物納するためには、土地は商品化されていなければなりません。相続税の路線価で1億円と評価されれば1億円で引き取って当然じゃないかと思うところですが、物納はどんな場合でも必ず評価額で引き取るわけではありません。土地として使えるかどうか、商品化されているかをみます。たとえば道路幅が狭いとか、道路に面している部分が少ないといった場合、物納を拒否されてしまいます。

土地が担保についている場合は、担保を外さないと物納は受け付けてくれません。したがって節税のためにアパートを建てると、もちろん貸家建付地になったり、建物の価額と借金の評価のギャップが狙えて相続税の節税になることはなります。しかし、いったん土地に担保をつけてしまうと物納はできなくなります。もし物納するとなると、担保を外すために資金を用意しなければなりません。すなわち、物納しようとするのであれば、土地を担保に入れてはいけないわけです。土地の有効活用と物納とはまさしく正反対の関係にあるといえます。

土地の境界確認でもめている、仮差押えがついた、土地の形状や権利関係で裁判沙汰になっている、こうした場合には、物納はいっさい認められません。地代が供託にかかっているというような場合も一種のトラブルになりますので、きちんと解決しておきます。

形状の悪い土地だからこそ物納したいと相続人は考えますが、それは国も同じです。特に土地の形状については、単独利用できるということを引取りの前提にしています。したがって崖地や変形地、無道路地、道路付けのない土地などの単独で利用できない土地は物納不可となってしまいます。

従って、こうした土地を単独で利用できる土地に仕立てていく必要があります。

物納するための対策

底地でよくあるケースです。建物が建っているが、借地権者が誰かわからない場合、一応地代だけはもらっているものの、契約書もなく建物所有者も不明であるというような場合、国はいっさい物納を認めません。

古くからの底地で契約書もない、賃貸面積も確定していない、私道と貸している面積の区別が判然としない、というような商品化されているとは思えない土地がたくさんあります。こういう土地は、契約書をきちんと作っておく面積を確定する借地権者も確定しておくという作業を、きちんとやっておかないと、とても物納を許可してもらえる土地にはなり得ません。

地代を適正にとっておかないと、底地として商品化されていないことになります。長い付き合いのよしみで昔のままの異常に低い地代だと、これもまた物納拒否の原因になります。

底地の場合は、更新料の額でよくもめて、結局交渉が決裂し、地代が供託にかかることがあります。物納することを考えると、更新料をたくさん取ることよりも、むしろ地代を適正に引き上げておき、契約を確定させることが必要です。更新料を高くもらって揉め事を起こしてしまったり、契約できなかったり、地代が抑えられてしまうよりも、地代を適正に取ることのほうが底地を物納するための戦略としては賢明です。更新料を沢山とったとしても、紛争になって物納できなくなってしまっては、元も子もありません。

相続の際、換価分割代償分割ができずに土地が共有になるケースがあります。兄弟3人で共有のままにしておくと持ち分は3分の1です。大地主や農家の場合によくあるケースですが、当然のことながら持ち分も評価を受けて相続税がかかってしまいます。しかし、共有財産に関しては、全員が物納するならともかく、持ち分だけを物納することはできません。なるべく早く共有持ち分を単独所有にする、正確にいうと共有持ち分の分割請求という形で分筆するといった対策が必要です。どうにも分筆できない都心の土地の場合ならば、どこか他の土地と交換を検討します。

共有持ち分については、分筆して単独所有するか、できなければ売却して現金で分けてしまうか、分けられる土地と交換してそれから分筆するという方法を取らないと、大変なことになってしまいます。

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ごあいさつ

代表者名
資格
  • 税理士(H14年登録)
  • 宅地建物取引士
略歴
  • 香川県立高松高校卒
  • 一橋大学商学部卒業
  • 筑波大学大学院企業法学修士
  • 三井不動産㈱勤務20年

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