相続と不動産に強い税理士 (運営:池田達彦税理士事務所)

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不動産の名義変更の注意点

不動産を所有している方が亡くなられた場合、不動産の名義を変更する必要があります。

相続税申告は、亡くなられた日から10ヶ月という期限がありますが、登記手続きの期限はありません。

基本的に、相続人間の争いなどがない場合には、すみやかに手続きすることをお勧めします。

 

相続手続きにおいて準備するもの

相続登記手続きをするためには、お亡くなりになられた方の出生から死亡までの戸籍等、相続人の戸籍一式が必要です。これは次のことを確認するためです。

(1)登記簿上の名義人が亡くなったこと

(2)登記申請された相続人が真正な相続人であること

(3)ほかに相続人が存在しないこと

日本の戸籍制度は非常に優れていて、1日たりとも空白ができないように整備されています。分籍・婚姻・養子縁組などがあった場合にも、それぞれの戸籍も取得することができます。

そうすることによって、一生涯の戸籍等をそろえることができ、結果として、亡くなった方の相続人を特定することができます。そのため、戸籍を取得した場合には、必ずその戸籍を証明すべき期間を確認する必要があります。前後の戸籍等と照らし合わせ、空白日がないかをチェックしましょう。

登記簿上の名義人は、住所と名前が記載されていますが、戸籍には本籍地の記載はありますが、住所は記載されていません。そのため、戸籍一式が提出されても、それが登記簿上の名義人のものかどうかを判断することができません。

そこで、本籍地の省略がない、死亡記載のある住民票を添付します。これで初めて、登記簿にに記載されている名義人と、戸籍の被相続人が一致するわけです。

戸籍の古いものは、様式が統一されておらず、手書きのもので記載が不鮮明のものもあり、読解が難しい場合すらあります。登記を依頼する司法書士に揃えてもらうこともできるので、戸籍の取得から依頼した方が良いでしょう。

相続登記をしないことの問題点

相続登記手続きをしていなかったために、登記簿上の名義人が今回亡くなった方の父母、もしくは祖父母のままになっている場合もあります。このような場合には、いきなり現在の相続人に名義を移すことはできず、さかのぼって順番に一つずつ相続手続きをしていかなければなりません。

税務申告のような期限がないため、放置されてしまいがちですが、時間が経ったとしても手続きを省くことができないため、逆に書類に押印すべき登場人物の人数が増える結果となり、煩雑になってしまいます。

相続登記の際に登記見直し

名義が昔のままになっているケースと同様、古い担保が残っていることもあります。担保権者が今も存在する金融機関の場合もあれば、すでに消滅していることもあります。個人間の貸し借りの場合、相手方を特定できない場合もあります。わからないと放置していても、その記載が将来的に自然と消えることはありません。いざ売却しようと思ったとき、これらの担保を抹消するために、思わぬ時間がかかることもありますので注意が必要です。

また、法務局にある登記された記載が、実際に今目の前に建っている不動産という保証もありません。現金で建物を建てた場合、担保設定する必要がないことから、登記しない人もいます。法務局に記載が残ってしまっている登記の内容を消す手続きをし、そのうえで現在の建物の表示の登記をします。この場合には、相続登記とはならず、不動産を取得する相続人名義に直接申請することができます。

このように、相続登記手続きと言っても様々な問題が後ろに控えている可能性がありますので、権利が消滅した抹消登記などとは同じに考えず、専門家に依頼する方が賢明です。

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ごあいさつ

代表者名
資格
  • 税理士(H14年登録)
  • 宅地建物取引士
略歴
  • 香川県立高松高校卒
  • 一橋大学商学部卒業
  • 筑波大学大学院企業法学修士
  • 三井不動産㈱勤務20年

親切・丁寧な対応をモットーとしておりますのでお気軽にご相談ください。