香川・高松で相続と不動産に強い税理士 (運営:池田達彦税理士事務所)
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親の所有している賃貸建物を子に贈与した場合において、親の土地に子の賃貸建物が存在することになります。しかし、一定の要件のもとでは、土地の評価は上がりません。
賃貸物件の贈与の成功には、以下のような注意点がありますので慎重な検討が必要とされますので、専門家とよくご相談のうえ実行することが大切です。
親子の間で地代の支払いをしないで土地の貸し借りをしても、「使用貸借」として税務上は贈与税の課税がされるようなことはありません。
しかしこの場合は、土地の所有者が建物を所有していませんので、その土地は「貸家建付地」ではなく「自用地」となります。従って、なんら土地の評価減額はありません。
賃貸物件の敷地については、贈与した時点では賃貸契約の存在している建物の敷地でしたので、権利関係が残っているとされ、自用地とはならず「貸家建付地」として評価され続けます。建物については、現預金のまま所有していた場合と比較して、賃貸物件として評価を下げて贈与できるうえに、相続が発生した場合でも、その敷地についても「貸家建付地」として相続税法上のメリットを享受できるということになります。
贈与後に借家人が退去して、新たな借家人が贈与を受けた人と賃貸借契約を結んだ場合は、土地所有者本人と新借家人とはなんら権利関係がないため、その貸家に係る部分の敷地(集合住宅の場合は全体の床面積に占める割合で敷地を按分します)については土地所有者本人と受贈者の使用貸借契約となり、「自用地」として評価されます。したがって、建物の贈与後借家人が変わるたびに、歯が抜けていくように土地が「自用地」になっていくことになります。
ただし、建物を贈与した時点における借家人が変わらない限り、その土地は「貸家建付地」として評価できます。企業への一括貸しやサブリース契約、あるいは解約不可を特約条項にした定期借家契約を締結するなど、借家人が変わらない方法をとることが可能であれば、相続税対策において、土地の評価減を確保できるといえるでしょう。
賃貸物件を贈与する時には、借家人から預かっている敷金(保証金)をどうするかの問題があります。建物を贈与するとその建物に入居している借家人から預かっている敷金については、借家人が退去する時に受贈者である新しい家主が返還する義務を負います。受贈者は建物贈与とともに預り敷金という債務を引き継ぐ「負担付贈与」ともいえるでしょう。
「負担付贈与」の場合、課税上は時価で贈与したとみなされ、相続税評価の乖離が適用されないため贈与としては有利な方法とはいえません。「負担付贈与」と認定されないよう、賃貸建物の贈与の時には、借家人から預かっている敷金相当の現金を建物とともに受贈者に渡す、敷金の引継ぎがない旨の覚書を締結する等の対策を実行しておくことが必要でしょう。
借入金のない賃貸建物を贈与しようとして、古い貸家を贈与したケースで、贈与したあとすぐに大規模な修繕を行う必要が生じ、収入以上に大きな出費となり相続税対策としては意味がなくなった事例もあります。従って、賃貸建物を贈与するという対策を行うならば、大規模修繕を完了させて、優良な借家人が入居し空室リスクがないような付加価値の高い物件を贈与するのが重要となります。
建物を贈与すると、登記の時に登録免許税と司法書士費用、その数か月後には納税通知が来る不動産取得税などの費用がかかります。これらの諸費用は少なくありませんので留意する必要があります。
従って、所得税・住民税の節税効果と将来の相続財産から外せることによる相続税の節税効果の合計額に比べて、贈与に伴う諸費用が少ないかどうかが、実行するかのポイントとなります。
ただし、贈与してから何年後に相続が発生するかは分かりませんので、あくまで判断するための目安としてください。