市街化区域の農地の宅地並み課税により、大きな土地を持っている元農家の方が、どうしようかといった時にすぐ出てくるのがアパートの建設です。確かに税金が安くなることは間違いありませんが、相続3原則のうち「どう分けるか」「どう支払うか」を考えずにアパートの建設をすると失敗します。

土地の相続や将来の売却や物納ということを考えると、「土地三分法」という考え方が出てきます。よく「財産三分法」といいますが、「土地三分法」もこれとよく似ています。以下、自分の財産である土地を全体としてどう捉えるかということについて考えていきます。

自分の財産である土地の相続を考えた場合には、大局観が大事です。まず自分の財産としてどうしても守りたい土地、残しておかなければいけない土地を決めておきます。自宅や商売で使っていたり子供たちが住んでいる土地、またアパートを建てて収入源としている生活の糧になっている土地です。

相続が起きて、相続税を払わなければいけないとあせると、どの土地を売却すべきかについての判断のミスが生じ、足元をみられたために思った価格では売れなかったり、残すべき土地を売却したりします。そして最後には、貸しているアパートは残ったけれど、自宅を売却せざるを得なかったとなると、まさに本末転倒です。

道路付けのいい土地や駅が近い土地などを残すという場合であれば、節税目的で貸家建付地の評価減を利用したり、＜小規模宅地等の特例＞で貸付事業用地として使える200平方メートルについての５割の評価減を利用することが考えられます。その場合には、借金をしてビルやアパート、マンションを建てるなどの有効活用により評価を下げます。財産として残そうという土地は、有効活用すべき土地であるわけです。しかし、これらの土地は評価減を使うために、更地の場合と比べて物納や売却などは難しくなり、換金性は悪くなります。

自宅とこうした土地しかない場合には、相続税が発生したときに自宅を売却しなければならなくなります。有効利用するべき土地を大事に守っていこうとすれば、当然のことながら相続税が出た時に払うべき土地を持っておかないといけません。そうでないと有効利用もちょっと待ったとなるわけです。

相続税を支払うための土地は、通常は更地が一番です。いつでも他に売却できる、あるいは物納できる土地を用意しておきます。この土地は、物納不適格にならないようにしておく必要があります。したがって、青空駐車場などの更地と同然の有効利用以外に、手を付けないことが基本です。

よく、広大な土地は相続税上では不利だといいます。相続税は路線価あるいは固定資産税の何倍かで評価されるわけですから、接道した道路に対して路線価が決まり、それに面積課税することになっています。広大な土地の相続税は非常に高い評価を受けることになります。だから物納するのであれば、広大な土地で、接道がちゃんとしていて評価が高ければ、手をつけずに評価が高いまま引き取らせることが重要です。もしその土地が５億円の評価で５億円払う必要がなければ、分筆しておく必要があります。

このように、①守っていくべき土地、②有効利用する土地、③相続税を支払うための土地の3つを用意していなければなりません。