香川・高松で相続と不動産に強い税理士 (運営:池田達彦税理士事務所)

あおぞら資産相談室

〒760-0029 香川県高松市丸亀町13番地3 丸亀町参番街東館6F

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ご相談事例

よく寄せられる相続税のご相談の多いものから順番にご紹介いたします。

1 相続税っていくらかかるのだろう?

相続税額を知るには、相続財産の調査をし、財産の評価をすることから始まります。特に「土地の評価」については、財産評価基本通達があり路線価図をもと概算を出すことはできます。しかし、この通達だけでは個別評価の大きな評価減を適用できない恐れがあり、不動産に詳しい税理士でないと評価額に大きな差が出ます。また、小規模宅地の特例という土地の評価が8割減または5割減となる特例が用意されています。この特例をいかにうまく利用するかが重要なポイントとなります。しかし、この素晴らしい特例には厳しい要件があります。なお、「あおぞら資産相談室」には、経験豊かで信頼できる東京の不動産鑑定士がいるため、ご安心下さい。

2 相続税を少なくするために今できる準備や対策は?

相続が発生してからできる節税手段は限られています。節税することに腐心するよりも、揉めない分割と納税をどうするかのほうがずっと重要です。

一方、生前の対策は、多くの対策を組み合わせ、できるだけ早く始めることにより大きな効果を得ることができます。例えば、「生前贈与」「生命保険の契約」「アパート・マンション建設」「養子縁組」等が代表的なものですが、それがお客様にとって本当に適切なものかどうかを冷静に判断することが必要です。どの手段もメリット・デメリットが存在します。相続の当事者だけでは、意見が纏まらず、疎遠になってしまうことも少なくありません。冷静かつ信頼できる専門家が入ることによって、最も避けるべき「争族」を回避することが可能です。

「あおぞら資産相談室」の隣に、経験豊かで信頼できる司法書士がいるため、ご安心下さい。

事例のご紹介

土地を共有で相続して節税したAさんの例

一般的に土地を共有で取得すると、1人の共有持分のみを他へ売却することは困難であったり、土地に担保を設定する場合も共有者全員の同意が必要になったりと、単独で所有している場合に比べて、共有者相互に制限が出てきます。したがって、相続に関する本には「土地の共有を避けることが鉄則である」と書かれています。しかし、このケースにおいては、土地の評価を下げるためにあえて共有で相続することにしました。相続税の計算では、土地の評価は、遺産分割などで相続をした相続人が自由に利用できる所有権の範囲ごとに評価をします。この相談者Aさんのケースでは、土地を分割して相続すると1000㎡*を下回り、広大地の減額ができなくなってしまいます。したがって、「広大地評価」を適用するための遺産分割案を提案いたしました。しかし、将来のことを考えると、一連の相続手続きが終わった後で「共有地の分割」という方法により、共有状態を解消して土地の分割を行い、それぞれを単独所有することをお勧めしました。この共有状態は代替わりすると当時状況がわからなくなることもありますし、当事者が元気なうちに解消して将来の「争族」を未然に防ぐためです。

なお、「共有物の分割」は登記費用が必要です。しかし、持分費・分筆後の面積費・時価の比が同じ場合には、所得税・贈与税・不動産取得税は発生しません。

*「広大地」評価:三大都市圏の市街化区域では、原則として500㎡、三大都市圏以外の市街化区域では1000㎡以上のまとまった広い土地が対象。これは、戸建て用地の宅地開発をする場合において、道路や公園といった公共施設を敷設するためのつぶれ地や造成費などの負担を考慮すべきというのが制度の趣旨なので、マンション用地のようにつぶれ地が必要のない土地には原則として適用されません。しかし、地主にとっては、評価が40%以上(最大65%まで)下がるメリットがありますが、適用できるかどうかは不動産の実務や知識に詳しくないと活用できません。広大地評価に詳しい税理士ご相談されることをお勧めします。

二次相続を考慮して小規模宅地の特例を
有効活用したCさん

相続税は、一次相続と二次相続の税金を合算した額が一番少なくなるように遺産分割を進めることが、一番の節税になります。一次相続の場合には配偶者の税額軽減の規定があるため、つい目先の税金の少なさにとらわれがちになります。そうすると二次相続の際の税金が多額となり、遺産を処分しなければ納税ができない事態に陥りがちです。

「小規模宅地の特例」は、適用可能な相続人が複数人いる場合には、適用対象者と適用対象面積を選ぶことができます。誰が特例適用宅地を取得すると有利かを考えて上手に使うことがポイントとなります。

この相談者である長女Cさんの場合には、亡くなった父親の配偶者である母親は、配偶者の税額軽減の特例があります。そのため、税金が必ず発生するCさんから「小規模宅地の特例」を優先的に適用することにしました。税金が必ず発生する配偶者以外の相続人から「小規模宅地の特例」を適用することが節税につながります。

小規模宅地の特例を活用して節税したBさんの例

相続税の特例にはいくつかありますが、「小規模宅地の特例」は非常に税負担を減少させるスペシャルな特例です。この特例が適用できる土地は、①自宅の土地、②個人商店や会社、工場などの土地、③アパートや駐車場の土地の3種類です。そして、この特例を利用する場合には、使える面積の制限があるため、1㎡あたりの単価が高いほうから利用したほうが有利です。この相談者である長男のBさんは、亡くなったお父さんの事業を引き継いだ会社経営者です。このケースにおいて会社社屋の②の土地に適用するのが一番有利でした。しかし、相続税申告にあたり①の自宅を適用しようとしていました。このあたりの事情は詳しくは書けませんが、①の土地から②の土地に適用を変え、いろいろな検討を加えた兄弟間の分割案をやり直すことにより大幅な節税を達成することが出来て大変喜ばれました。

「小規模宅地の特例」は、相続税の評価額を最大80%も減額できる非常にメリットの多い特例で、13年度税制改正で内容が大幅に拡充されています。しかし、適用を受ける際の基準も厳格化されております。また、この事例のように複数の土地がある場合には、どの土地をどう当てはめていくかがポイントとなります。適用不可とならないように、もし適用が難しい場合にはどの項目がネックになっていうかを見極めた上で、早めの対策を講じましょう。

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ごあいさつ

代表者名
資格
  • 税理士(H14年登録)
  • 行政書士(R3年登録)
  • 宅地建物取引士
略歴
  • 香川県立高松高校卒
  • 一橋大学商学部卒業
  • 筑波大学大学院企業法学修士
  • 三井不動産㈱勤務20年

親切・丁寧な対応をモットーとしておりますのでお気軽にご相談ください。