広大地の相続税対策は、①適用か否かの二者択一であること、②否認された場合には納税額に大きく影響すること、③事実認定のため不動産に対する知識や経験がものをいう等、非常に判断が難しい点が多いので、専門家に相談するなど慎重な対応をすることが大切です。

通常の土地の路線価から、広大地補正率を乗じるだけの単純な対策ですが、相続税の評価に大きく影響しますので、適用できれば非常に有効な相続対策となります。

計算式は以下のとおりです。

広大地補正率＝0.6－0.05Ｘ地積÷1000㎡

この計算式により、最大限65％の評価減が可能です。

広大地の評価は、上の算式に当てはめるだけなので、計算自体は簡単です。したがって、広大地に該当するかどうかで評価額が大きく変わってしまい、該当しないとなった場合には何の減額もなく、最終的に否認されると、後日に過少申告加算税及び延滞税を課税されるという大きすぎるリスクです。

しかしながら、広大地評価の適用により評価額を減少することができる可能性があれば、このリスクをお客様に十分に説明を行い、理解を求めるというのが税理士の務めであると考えます。その適用については、事実認定となるため、絶対的な保証が不可能であり、税理士としてはなんとも歯がゆく、相続税の申告実務の中で最も悩むところです。

（１）面積の要件

三大都市圏、市街地調整区域500㎡、それ以外1,000㎡、未線引き3,000㎡の一段の面積が対象です。

登記簿や固定資産税評価証明の面積が、この面積以下でも実測をすれば達する場合もあります。

市区町村の開発指導要領で、これ以下の面積も対象となる場合があり、開発許可の市区町村の窓口で確認することができます。

ただし、工場専用地域では、住宅は不許可ですから適用することができません。

標準的な宅地面積は、地価公示地や地価調査の面積を基準として判断できます。

（２）マンション適地でないこと

マンション適地の判定ですが、容積率300％以上の場合は適用されません。実務で問題となるのが、容積率200％の場合に、その土地がマンション適地か戸建分譲適地かということです。

（３）土地の形状

戸建分譲用地の場合において、開発道路が必要になるかどうかが、この広大地要件の最大の山場です。開発道路によるつぶれ地が出ないと、広大地は適用できません。言い換えると、いわゆる旗竿敷地（路地上敷地＝細長い私道で公道につながる＝Ｌ字型の私道でつながる場合）の形状により戸建分譲が可能になるかどうかが、広大地適用の分かれ目です。

広大地適用になる土地には、以下のような条件をほぼクリアすることが必要となります。

①角地ではなく、1つの道路にだけに面している

②奥行きは３０ｍ程度ある

③間口より奥行きが長い

④間口が狭い

⑤区画割りを想定したら、開発道路に面している土地が３面以上ある

⑥開発道路の分譲事例が当該土地の周辺にある

⑦周辺に旗竿敷地の分譲事例がないこと

（４）現に建物がある土地でも可能なケース

大規模店舗や道路沿いのファミリーレストランの土地は、原則として適用できません。そのまま利用が継続される経済合理性があるためです。

適用のポイントは、戸建分譲業者が一番高い値付けをする土地です。

一時利用や、相続対策で建物を２階建アパート、３階建賃貸マンション、倉庫、店舗にする場合には、広大地の適用を検討できます。この場合には、貸家建付地評価減をされていますが、さらに、広大地補正率で評価減が可能です。

（５）他の評価減価要因の重複適用

広大地補正率は、さまざまな減価要因をおりこんでいるので、原則、他の減価要因との重複適用はできませんので注意が必要です。

しかし、以下のような例外もあります。

①財産評価基本通達24-7　都市計画道路予定地の区域内の宅地

行政が指定による不利益を考慮してくれます。

②財産評価基本通達40-3　生産緑地の評価

重複適用ができます。農地保護の観点から考慮してくれます。

（６）前面道路が狭く、容積率が制限される場合

例えば、対象地が1,000㎡で前面道路4.0ｍ（住居系0.4それ以外0.6）の場合

容積率300％（指定容積率）があっても、前面道路の制限が強制的に適用され、前面道路幅員4.0ｍＸ住居系0.4＝160％（基準容積率）となってしまいます。

容積率が低いと、マンション分譲では採算が取れない判断となるためです。

（７）市街化調整区域の適用

原則として、建物の建築は認められませんが、開発が可能な土地も存在しますので、市区町村での調査で開発可能性を調査して、広大地の適用可能性を検討します。

要件確認が簡単にできるなら、広大地補正率が是認される可能性は高いですが、判断に迷う場合や面積が不足している場合には、可能性は非常に低くなります。

最終的に裁判を想定し、裁判官が事実認定する心証を持ちえる証拠と調査を想定して申告書を作成できれば、その真剣味、迫力や心意気は、税務署の資産課税の担当官にも伝わり、広大地の適用の可能性が高まります。結局、広大地適用は、税法というよりは、不動産開発の世界ですので、不動産開発や評価実務経験のある不動産の専門家やこの適用について経験豊富な税理士にご相談されることをお勧めいたします。