土地の評価

土地の評価は死亡時の時価となっています。時価といっても、なかなか難しく、相続税法では大きく2つに分けて評価方法を決めています。

（１）路線価方式

道路付けでの利用度で土地を評価しようというものです。市街地の土地を評価するときに使います。

（２）倍率方式

固定資産税評価額に国税局長が定めた倍率を掛けて計算します。市街地外の道路が通っていないような土地に使います。

土地は、条件次第で評価が下がります。

（１）土地の形による評価減

土地の評価は、原則、利用区分別に行います。そして、次のように条件の悪い場合には減額ができます。

①　奥行が長い、または短い

・地区（例：普通住宅地区）によりますが、1％前後から20％評価減となります。

②　形が悪い

・整形な土地と比べて１％前後から40％程度評価減となります。

③　斜面（崖）が含まれている

・崖地の割合と方向性によりますが、4％から最大40％まで評価減されます。

④　道路に接していない

・道路付けするためのコストを差し引くので、ケースバイケースですが、1％から最大40％評価減されます。

以上ような状況であれば、価値もそれに応じて評価減がなされます。

（２）道路との接し方による評価減

その土地が道路とどのように接しているかですが、道路に関する状況が次のような場合には、減額できます。

①　２つの道路に接している土地

・通常は２つの道路に接しているので価値が増えますが、片面道路に接している部分が少なければ、その分考慮されます。

②　道路に接するようにするために整地や土盛りが必要な土地

・このような土地は、整地・土盛りの見積り費用が差し引けます。

③　私道として利用されている土地

・公道として通り抜けできれば評価はゼロとなります。

④　セットバックされる土地

・狭い道路に面している土地で、再建築時に一部を公共に提供しなければならない（道路から後退させなければならない）土地の場合、このセットバック部分は70％の評価減ができます。

⑤　無道路の土地

・1％から40％評価減できます。

⑥　都市計画道路予定地

・これに該当している部分は地区によりますが、1％から50％程度評価減できます。

（３）土地の広さによる評価減

①　非常に広大であるがゆえに、開発を必要とする土地（広大地）

・最大で更地価格の65％評価減できます。

（４）他人の権利が関わっている土地の評価減

①　貸宅地

・借地権差引後となりますので、更地価格の30％から最大90％評価減となります（無償返還の届出書を提出している場合は20％）。

②　貸家建付地

・更地価格の9％から27％評価減となります。

③　賃貸駐車場

・貸借人がアスファルトやフェンス、車庫を設置していれば、その権利（貸借権）を差し引いたところで評価するので、2.5％から40％前後の評価減がされます。

（５）特殊な土地による評価減

①　埋蔵物文化財のある土地

・発掘費用の見積額の80％を更地価格から差し引けます。

②　土壌汚染地

・浄化・改善に要する見積金額の80％を更地価格から差し引けます。

③　市街化調整区域の雑種地（駐車場など）

・仮に、宅地転用したとする時の造成費用・形状道路との位置を考慮して評価します。

④　市街地にある山林で宅地化が見込めないもの

・近隣の純山林の価格を基準にして評価します。

⑤　生活環境の悪い土地（路線化に折込まれていない場合）

イ）道路よりも高い（低い）位置にあり、付近の宅地と比べても高低差が著しい宅地

・目安として、道路より1ｍ以上の高低差がある場合は、10％の評価減があります。

ロ）激しい振動がある宅地

・10％の評価減があります。

ハ）線路や空港が近く、騒音が激しい宅地

・10％の評価減があります。

ニ）日当たりの悪い土地

・10％の評価減があります。

ホ）臭気の漂う土地

・10％の評価減があります。

ヘ）墓地に隣接していて土地の取引に不利な条件の土地

・10％の評価減があります。

ト）利用制限のある高圧線が通っている土地

・30％の評価減があります。電線から一定範囲内は建物が建てられない（電力量による）場合があります。その時は、50％または借地権割合どちらか大きい方で評価減できます。

これらを、１つひとつ丹念に拾い出していくだけでもずいぶんと違います。国税当局は、現地を事前に承知しているわけではないので、証拠資料を積み上げて反証できるようにすることが絶対に必要です。