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不動産の評価

土地には四つの価額がある

物納するにしろ、金銭納付をするにしろ、相続のための事前準備がなければ、到底スムーズにいくはずはありません。そこで、事前準備の第一歩として、相続財産を相続税という視点から見直してみることが必要になってきます。

まず、相続財産の70%を占めている土地・建物の評価法からみてみましょう。

土地の価額には次の四つがあります。

①売買価額(時価)

②公示価格

③相続税評価額(路線価)

④固定資産税評価額

売買価額は売ったり買ったりする時の価額なので、イメージしやすいでしょうが、他の価額については明確に理解していない人が多いようです。そこで、簡単に紹介しておきましょう。

公示価格は、国土交通省の土地鑑定委員会が地価公示法に基づいて、全国の標準値約1万6800地点を選んで地価を公示しているものです。1月1日現在で調査された一平方メートル当たりの土地価額が、例年4月1日の官報で公示されます。都市計画法の市街化区域では、ほぼ一平方キロメートルに一地点の割合で分布しています。

公示価格は市場の取引価額の水準よりも低めに設定されていますが、地価が上昇傾向にある時には公示価格をベースにして、一層高値に土地が取引される動向が強まって、地価を押し上げる要因ともなっています。なお、これを補完するものとして、国土利用計画法による都道府県基準地価があります。

路線価は、かつては公示価格の四割とも5割ともいわれていました。それが80%までに引き上げられてしまいました。公示価格が上昇すれば、これに連動して路線価も上がるわけです。

標準地の公示価格は売買実例から導き出される「比準価格」と収益還元法に基づく「収益価格」を比較考量することによって決められることになっています。具体的には、「比準価格」とは近傍類似の取引価格(売却価格)から推定される価額のことで、一方の「収益価格」は近傍類似の地点での地代などから推定される価額ということになります。しかし、実際には、市場の売買価格と比較することで試算される「比準価格」にウエイトを置いて決められているケースが多いようです。

そこで、仮に相続税が払いきれなくて土地を売却したとします。土地を売却して掛かってくる譲渡税を控除した残額が、相続した土地の実質的な価値だということができます。つまり、土地ではなく現金を相続したケースと土地を相続したケースとでは、長い目でみれば均衡がとれるはずだ、という考えです。その均衡点が、公示価格の80%であるという考えで、路線価の引上げが決まったわけです。

確かに、公示価格が実際の売買価額の8割~9割くらいの水準の場合にはそれでよいかもしれません。しかし今や公示価格で売却することが難しいご時勢です。公示価格の80%が路線価では、何とも酷な話だと思います。

なお、固定資産税評価額は、個人の生活財産の基盤になるものとして土地評価を位置づけています。現実に取引される売買価額を100とするとその70%程度とされています。

実生活では、この他にも金融の担保価格が身近でしょうし、不動産鑑定士の鑑定価額なども重要な資料となっています。そのそれぞれが相違する価額となっているのが実態なのです。

土地・建物の評価法

土地の相続税評価方式は大きく分けると、一般に市街地を評価する場合の「路線価方式」と、それ以外の「倍率方式」があります。

「路線価方式」とは、道路につけられている路線価をもとにして、その土地の奥行き・間口・形状などの調整を加えて、それに面積を掛けて評価額を算定する方式です。一方の「倍率方式」とは、その土地の固定資産税評価額に、地域ごとに定められている倍率を掛けて評価額を算定する方式です。所在地によって、この二つの方式のうちいずれかによって、評価することになっています。

なお、この路線価や倍率は毎年1月1日で改定され、その1年間に起こった相続は、同じ路線価、倍率が適用されます。

建物の相続税評価額は、固定資産税評価額をもとに、一棟ごとにその利用状況によって一定の調整をした上で評価します。建物の固定資産税評価額は建築価額などの40%~60%程度です。

相続開始前3年以内に取得した不動産

88年の税制改正によって、相続開始前3年以内に取得した不動産は路線価などによる相続税評価額ではなく、取得価額をもとに評価されるようになりました。

面白いのは取得後3年以内でも贈与の場合には路線価などによる相続税評価額が贈与税の対象になることです。もっとも、贈与を行なった後すぐに相続が発生して、しかもそれが取得後3年以内だった場合には、複雑になってきます。

相続または遺贈によって財産を取得した人が、その相続開始3年以内に被相続人から贈与にによって財産を取得したことがある場合には、その贈与財産も相続税の課税価格に加算するという規定があるからです。当然、相続税の課税価格には、その不動産の取得価額による評価額が加算されることになってしまいます。

しかし、相続で財産を取得しない人に贈与していたのであれば、たとえ相続開始3年以内の贈与であったとしても、相続税の課税価格に加算されることはありません。相続税節税対策の贈与であれば、孫などの相続に関係の無い人に贈与するのが効果的ということがいえます。

また、自宅を購入した場合には、購入後3年以内に相続が発生したとしても、相続税評価額は路線価となって、取得価額でなくてもかまいません。ただし、その自宅とは本当の自宅であるという実態がないと認められませんのでご注意ください。住民票を移しただけで、そこに住んでいないというのでは本当の自宅とはいえません。

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ごあいさつ

代表者名
資格
  • 税理士(H14年登録)
  • 宅地建物取引士
略歴
  • 香川県立高松高校卒
  • 一橋大学商学部卒業
  • 筑波大学大学院企業法学修士
  • 三井不動産㈱勤務20年

親切・丁寧な対応をモットーとしておりますのでお気軽にご相談ください。