香川・高松で相続と不動産に強い税理士 (運営:池田達彦税理士事務所)

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不動産を使った節税対策

贈与の注意すべきポイントを見ていただいたとおり、相続税対策は生前における贈与が重要であることはお解り頂けたと思います。ここでは、亡くなってからでもできる不動産を使った節税対策についてのお役立ち情報です。どうぞご参考になさってください。

なぜ相続のときに大変になるのか?

その結論の一つが「不動産」があるからです。不動産があるから相続税がかかり、納税が難しい。不動産は個々に違い、評価が難しい。不動産があると分けにくく、もめてしまう。要は、相続では不動産の知識がないと節税もできずに、トラブルのもとをつくることになるのです。

節税を引き出す土地評価

 

土地の評価額は通常、路線価をベースに算定することになりますが、この路線価はその土地が所在する地域において最も利用効率が高い土地の1㎡あたりの時価を表しています。土地は千差万別であるため、何らかのマイナス要因を含んでおり、「路線価×地積」が必ずしもその土地の適正な時価を表しているとはいえません。そのため、土地評価の際には、現地調査によりこのマイナス要因を把握し、その土地の評価額に反映させることが重要であり、これが適正な時価の算定、ひいては評価減につながることになります。

この現地調査でどれだけマイナス要因を探し出すことができるかが不動産における相続税減額の重要ポイントです。これは「不動産に強い」「節税意識のある」「相続人の立場になれる」専門家を選んで一緒に取り組まなければなりません。

大幅拡充した小規模宅地等の特例

2013年度税制改正で、一つの目玉となったのが、「小規模宅地等の特例」の拡充です。相続税の評価額を最大80%も減額できるこの特例の威力は大きく、多くの納税者が恩恵を受ける制度といえます。

「小規模宅地等の特例」とは、親の自宅敷地(特定居住用宅地)や会社、店舗や工場などの敷地(特定事業用宅地)、貸アパートなどの敷地(貸付事業用宅地)を子が相続する場合、相続税の対象となる土地の評価を減額できる制度です。適用されれば、居住用や事業用では最大で80%減、貸付事業用では50%を減らせる。その分評価額が減るとともに税率も下がるため、メリットは非常に大きいのです。

しかし、この特例を受けるためには、一定の要件を満たさなければなりません。相続人が配偶者ならほとんど問題はありませんが、子の場合は親と同居していることが何よりの条件です。なお、親と同居していない場合には、持ち家がなく、賃貸住居暮しであれば適用することが可能です(家なき子特例)。

注目すべきは同じ2015年から、特例が適用される土地の限度面積が緩和されることです。居住用宅地の場合、現行の240㎡から改正後は330㎡へと拡大します。さらに現行では、居住用(240㎡)と事業用(400㎡)は限定併用で最大400㎡までしか適用できませんが、これが改正後は完全併用でき、合計で最大730㎡まで適用可能になります(貸付事業用は対象外)。

当然のことかもしれませんが、これだけのメリットのある特定居住用宅地等の特例を適用するための要件はとても細かく、かつ条件を満たすだけの事実、実態があったと認められないケースは数多くあります。例えば、実家を賃貸に出してしまった場合にはこの特例を受けるおとができませんので注意が必要です。どの要件ならクリアできるのか、税理士などの専門家にあらかじめ確認しておく必要があります。

また、所有土地が複数ある場合には、どの土地をどの特例に当てはめるかによって大きく評価総額が変わってきますので、そのシュミレーションも大変重要となります。

アパート投資

相続税対策としてよく知られるアパートへの投資は、不動産の評価額を大幅に圧縮できるため、活用を考える人は多いのですが、一方で投資のリスクを十分に把握しておくことが重要です。

2015年からの相続増税や不動産市況の回復を受け、土地活用に関心を示す人が増えています。保有する遊休地に賃貸マンションやアパートを建て、相続財産の評価額を引き下げることで相続税の負担を抑制できるからです。しかし、相応の賃料で入居者がいてこそ成り立つ「事業」であることを忘れてはなりません。日本の人口が減少していく中で、首都圏であっても借主がつかず、苦しむ土地オーナーも増えています。

ほんの10数年前までは、土地が右肩上がりで上がる「土地神話」なるものが存在し、土地があれば土地を担保に評価額の満額近い銀行融資が受けられた「土地本位制」というべき時代でした。しかし、少子高齢化が進む中、大学が都心回帰し、郊外の大規模団地を売却し、都心のタワーマンションへと人口が移動しているような現在の状況を鑑みれば、不動産投資をすることのリスクが大きいかは歴然としています。

ほとんどの土地オーナーが土地活用の選択肢として賃貸マンション経営かアパート経営しか考えていないようですが、土地活用には本来、立地や土地の大きさや形状に合わせた有効活用方法があります。また、土地の有効活用方式には等価交換方式など事業リスクを軽減する手法があります。どうしても活用が難しい場合には、売却して都心のマンションなどを購入する「資産の入れ替え」をすることも立派な相続税対策です。

いずれにしても不動産は非常に難しい資産の一つであり、その処分が簡単ではないため、専門家の意見をよく聞き、売却や買い換えを含めた幅広い土地活用の可能性を探ることが思わぬ落とし穴にはまらない最良の策です。

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ごあいさつ

代表者名
資格
  • 税理士(H14年登録)
  • 行政書士(R3年登録)
  • 宅地建物取引士
略歴
  • 香川県立高松高校卒
  • 一橋大学商学部卒業
  • 筑波大学大学院企業法学修士
  • 三井不動産㈱勤務20年

親切・丁寧な対応をモットーとしておりますのでお気軽にご相談ください。