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投資用マンションによる節税

バブル崩壊後も長らく、マンション投資は高額所得者の所得税対策として用いられています。しかし、マンション投資は相続税や贈与税といった資産税の節税にも向いています。それは、相続税の課税では現金より土地や建物の方が評価額が低いためです。その特性を生かして、資産全体の評価額を引き下げることは相続対策の基本の一つです。

人気が衰えない超高層マンションを例として、マンションの実勢価格(時価)と相続税評価額との差を見てみましょう。

東京・六本木にそびえる超高層物件の41階にある南向きの眺めのいい部屋の実勢価格が2億2500万円になるとします。ところが、相続の際の評価額は土地分が3500万円、建物分が1700万円の合計5200万円にまで抑えられます。圧縮率は77%近くなるのです。アパートや二世帯住宅による相続税対策は、自ら所有する土地に建物を建設しますが、マンションの場合は、大規模な集合住宅の1室(あるいはそれ以上)を購入します。資産評価額が抑えられる仕組みや注意点は、アパートや二世帯住宅とほぼ同じです。取得した部屋を第三者に賃貸すれば、アパートの場合と同様、評価額はさらに圧縮できるし、二世帯住宅のように自分で住んでも、現金で保有しているより相続税評価額の圧縮効果を得ることができます(ただし、値下がりリスクはありますので、注意が必要です)。賃貸に回す場合のマンションの優位性は、「アパート建設より小さな規模で始められる」「アパートより売却しやすい」「賃貸経営の手間が少ない」などがあげられます。

ワンルームか家族向けか

マンションを購入する際、ワンルームタイプにするか、ファミリータイプにするかは重要な選択肢です。どちらも賃貸に回す場合、押さえておきたいのは、アパートと同じく、賃貸用不動産の評価額の圧縮率は入居率に比例するという点です。例えば、入居率が100%なら評価額の圧縮率も100%になる一方、入居率50%では圧縮率も半分、入居者なしなら圧縮率もなしということです。

この点を含めて考えると、ワンルームタイプの場合、1室当たりの購入価格が抑えられ、ニーズに合わせて買い増したり、一部を売却したりと、柔軟性が高いのが利点です。複数の部屋を保有することにより、空室リスクの引き下げも容易になります。最近は、好立地で高品質のワンルームが増えており、選択の幅が広がっています。

これに対してファミリータイプでは、高額になるため、複数所有して空室リスクを分散させることが難しくなります。しかし、平均賃貸期間は長くなるため、入居者を確保した後の空室リスクは、(特に人気の高い物件において)ワンルームタイプより低くなります。

このほか、ワンルームタイプとファミリータイプでは、入居者の年齢層や平均所得が異なることから、室内の傷みや家賃の未払いといったトラブルの起きる確率が違うほか、立地や仕様、設備、築年数などによるはやり廃りの周期も異なります。

ワンルームタイプの場合は、当初から投資用に分譲・賃貸される物件が主となりますが、ファミリータイプの場合は、購入者自身が居住する物件が中心になるという差もあります。

超高層マンションが評価額圧縮に有効なワケ

ブームが続く超高層マンションは、居住用、投資用だけでなく、相続対策用としても要注目です。

高い人気があるため、高額となる一方、賃貸に出す場合の空室リスクは低くなります。そして、もう一つ以下のような利点があります。

立地条件や築年数が同じ超高層と低層、2棟のマンションが並んでいるとしましょう。専有面積などの条件がほぼ同じ部屋を比較した場合、実勢価格が同水準だとしても、相続税の評価額は超高層物件の方が低いのです。

超高層では敷地は限られる一方で住戸の数は多いため、一戸当たりの土地の持ち分は低層物件より少なくなります。地価の高い駅前の一等地に建っていても、土地の比重が小さく、建物の比重が大きいので評価額は膨らみません。また、「小規模宅地等の特例」を適用する際にも土地の持分面積が小さいため、面積要件をフル活用することが大きいのは、とても大きなメリットといえます。

できるだけ「高」層物件をできるだけ駅に「近」いところで探せという「高・近の法則」はマンションを用いた相続税対策でも通用します。

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ごあいさつ

代表者名
資格
  • 税理士(H14年登録)
  • 宅地建物取引士
略歴
  • 香川県立高松高校卒
  • 一橋大学商学部卒業
  • 筑波大学大学院企業法学修士
  • 三井不動産㈱勤務20年

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