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「小規模宅地等の特例」は、制度内容としては土地評価額の減額という単純なものですが、特例の内容を組み合わせることで、さまざまな相続対策につなげられます。
自宅用宅地と特別事業用宅地を持っている場合、自宅用は330㎡、事業用は400㎡まで無条件に相続税評価額を減額する特例を受けられるのも一つです。
例えば、730㎡の土地を持つ被相続人が、そのうちの400㎡を長男と共に経営する小売店舗(事業用地)に充て、300㎡を自宅として使っていたとします。
この場合、長男か一定の親族が商店経営を引き継ぎ、申告期限まで引き続き事業用地を所有し、かつ事業を営んでいれば、「特定事業用宅地」として80%減額の対象となります。自宅の宅地も配偶者や一定の親族がそれを引き継げば「特定居住用宅地」として80%減額になります。
アパートや駐車場のために所有している「貸付事業用地」では、「調整計算」という特別な案分方式を逆手にとって、相続税を減らす技もあります。
特例では「200㎡まで評価額を50%減額」となっています。しかし、「貸付事業用地」に限っては、自宅用などの他の土地とあわせて特例適用を受けようとすると、「調整計算」という案分計算で適用面積が決められることになっています。すなわち、無条件に「200㎡まで」ではないのです。165㎡の自宅用地と200㎡の貸付事業用地を所有し、まず自宅用宅地で特例を受けたとすると、「調整計算」により貸付事業用地の特例適用面積は200㎡までは使えず100㎡にとどまってしまいます。
しかし、これも逆に見れば、次のような相続対策を編み出せます。
「現在は自宅用地が165㎡しかないが、現金はある」という人が100㎡の土地を購入して駐車場を始め、特例面積をフルに活用して相続税を減らせるのです。ただし、青空駐車場では、砂利やアスファルト(構造物)が整備されず、事業としての体裁が整っていなければ、特例の対象とはならないケースがあるので要注意です。
大都市郊外や地方で広い土地を所有する資産家は、特例の適用要件が「地価ではなく面積」である点に注目した相続シナリオを練るべきでしょう。評価額が同じ1億円の土地を所有している場合、地価の安い地方では特例の対象となる面積の全体に占める割合は必然的に小さくなります。つまり相続税計算での特例部分は小さく、その分、相続税評価額が増えることになります。一方、地価の高い土地であれば、同じ1億円でも所有する土地面積は小さくなり、その分だけ特例の対象となる面積の全体に占める割合は拡大します。「坪単価が高い土地に住み替えて特例を生かした相続をする」という戦術が可能になります。
「小規模宅地等の特例」の相続対策への活用は、専門家の知恵を生かしたいテーマです。
従来は、玄関が1,2階で別となっており、内階段もない二世帯住宅は、同居しているとはみなされず、「小規模宅地の特例」の評価額80%減は適用されませんでした。これはあまりにも実態を無視した特例であったため、この部分について税制改正が行われ、2014年以降は、内階段がなくても同居扱いとなりました。
従って、配偶者か二世帯住宅に住む相続人のどちらが相続しても80%減の特例が適用されることとなっています。