香川・高松で相続と不動産に強い税理士 (運営:池田達彦税理士事務所)
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被相続人が亡くなったら、どれくらいの相続税がかかるのかをまずは「相続税額の試算」で知ることです。試算の結果算定された相続税額は、ある日突然発生する「見えざる借金」です。固定資産税課税明細書・公図の写し・路線価図・登記簿謄本・住宅地図をご用意いただき、自分の財産がどれくらいあるのか、それに対して一体いくらの相続税がかかるのかを知ることから相続対策は始まります。
一度目の試算が終了したら、次は土地・建物以外に預貯金・株式・生命保険・ゴルフ会員権などの財産・銀行借入金・確定申告書の写しを3年分ご用意いただき、より正確な試算へと進めていきます。
①現在予想される相続税額はいくらになるのか?
⇒申告時に受けられる特例(小規模宅地等の減額、配偶者の税額軽減など)を受けない最大納税額をもとに相続対策はスタートして下さい。
②その税額を手持ちの現預金で支払えるのかどうか?
⇒1億円足りないとしたら、現在のキャッシュフロー(年間所得金額+減価償却費-自己使用生活費他)で何年で支払えるのかを試算します。
③支払えないという場合にはどうするのか?
⇒返済のあてがないときに、金融機関が納税資金を貸してくれるでしょうか。
④税務署から借りる、つまり20年間に分けて税務署に対して利子税(年3.6%~年6%)を支払いながら分割払いをしますか?
⇒「延納」といいますが、延納によって支払った利息は必要経費になりませんので、その分所得税等の負担は大きくなります。
⑤相続した財産そのもので支払う物納を行うのでしょうか?
⇒物納するためには、死亡後申告書を提出する10ヶ月までに測量・境界立会い等のすべての作業を終了していることが求められています。申請してから一定期間は利子税はないが、それを超えると物納が許可されるまでの期間利子税が課税されます。
⑥生命保険や退職金の制度を有効に利用して、長期に渡り保険料を贈与するなどの方法で、相続人に納税資金を蓄えさせることも有効です
⑦立地が良い土地であれば、収益物件を建築し、返済後の所得から相続人にも納税資金を蓄えさせることも可能です
納税資金を現金で用意できないと想定されるときは、所有している不動産を処分して現金化することも頭に入れておく必要があります。
そこで、相続対象の土地を3つに仕分けします。
①将来にわたってずっと所有していきたいもの
⇒自宅、アパートやマンションの敷地など
②相続税の納付にあてるべきもの
⇒駐車場、空き地、あるいは公園などで自冶体に貸している売却可能な土地など
③アパートやマンションを建築して有効活用すべきもの
⇒上記以外
このうち②と③の土地をどうするかが、相続税対策の要となります。
アパートやマンションを建設するときは、それまでお付き合いがなかったような建設会社やハウスメーカー等が持ってきた30年収支計算書(借り上げ保証付き)を、そのままうのみにして建築請負契約を結んでしまうようなことは絶対にやめて下さい。
本当に信頼できる不動産会社や建設会社を選べるかどうかで、その家族の将来が決まってしまうといっても過言ではありません。そのときに、アドバイザーとして味方をしてくれるのが建築や不動産に詳しい税理士です。意思決定のすべてにおいて支援してもらえるような税理士と提携しておくことが、ご家族の家と財産を将来にわたって守ることになるのです。