香川・高松で相続と不動産に強い税理士 (運営:池田達彦税理士事務所)

あおぞら資産相談室

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還付申告の活用

相続税が高いと感じる原因は、何と言っても土地の評価であり、その評価は死亡時の時価となっております。時価といっても、なかなか難しく、相続税法では大きく2つに分けて評価方法を決めています。

(1)路線価方式

道路付けでの利用度で土地を評価しようというものです。市街地の土地を評価するときに使います。

(2)倍率方式

固定資産税評価額に国税局長が定めた倍率を掛けて計算します。市街地外の道路が通っていないような土地に使います。

土地の評価におけるさまざまな評価減

(1)土地の形による評価減

土地の評価は、原則、利用区分別に行います。そして、次のように条件の悪い場合には減額ができます。

①奥行きが長い、間口が狭い

・地区によりますが、1%~20%評価減となります。

②形が悪い

・整形地から1%40%程度評価減となります。

③斜面(崖)が含まれている

・崖地の割合と方向によりますが、4最大40%まで評価減となります。

④道路に接していない

・道路付けするためのコストを差し引くので、ケースバイケースですが、1%最大40%評価減となります。

(2)道路との接し方による評価減

その土地が道路にどう接しているかですが、道路に関する状況が次の場合には減額可能です。

①高低差があり、接道のために整地や土盛りが必要な土地

・整地・土盛りの見積もり費用が差し引けます。

②私道として利用されている土地

・公道として通り抜け出来れば、その私道の評価はゼロです。

③セットバックが必要な土地

・4m未満の道路に面している土地で、再建築時に、一部を公共に提供するセットバック部分は70%の評価減ができます。

④無道路の土地

・1%40%評価減となります。

⑤都市計画道路予定地

・地区によりますが、1%50%程度の評価減となります。

(3)土地の広さによる評価減

①「広大地」に該当する土地

・最大で更地価格の65%評価減となります。

(4)他人の権利が関わっている土地の評価減

①貸宅地

・借地権差引後となりますので、更地価格の30最大90%評価減となります。(無償返還の届出書を提出している場合は20%)。

②貸家建付地

・更地価格の927%評価減となります。

(5)特殊な土地による評価減

①埋蔵物文化財のある土地

・発掘費用の見積額の80%を更地価格から差し引けます。

②土壌汚染地

・浄化・改善に要する見積金額の80%を更地価格から差し引けます。

③市街地にある山林で宅地化が見込めないもの

・近隣の純山林の価格を基準にして評価します。

④生活環境の悪い土地(路線価に折込まれていない場合)

イ)道路よりも高い(低い)位置にあり、付近の宅地と比べても高低差が著しい宅地

・目安として、道路より1m以上の高低さがある場合は、10%の評価減があります。

ロ)激しい振動がある宅地

10%の評価減があります。

ハ)線路や空港が近く、騒音が激しい宅地

10%の評価減があります。

二)日当たりの悪い土地

10%の評価減があります。

ホ)臭気の漂う土地

10%の評価減があります。

へ)墓地に隣接していて土地の取引に不利な条件の土地

10%の評価減があります。

ト)上空に高圧線が通っている土地

30%の評価減があります。なお、電線から一定範囲内は建物が建てられない(電力量による)場合は、50%または借地権割合どちらか大きい方で評価減できます。

国税当局は、現地を事前に承知しているわけではありません。証拠資料を積み上げて反証できるようにすることが必要です。

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ごあいさつ

代表者名
資格
  • 税理士(H14年登録)
  • 行政書士(R3年登録)
  • 宅地建物取引士
略歴
  • 香川県立高松高校卒
  • 一橋大学商学部卒業
  • 筑波大学大学院企業法学修士
  • 三井不動産㈱勤務20年

親切・丁寧な対応をモットーとしておりますのでお気軽にご相談ください。