香川・高松で相続と不動産に強い税理士 (運営:池田達彦税理士事務所)
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相続税が高いと感じる原因は、何と言っても土地の評価であり、その評価は死亡時の時価となっております。時価といっても、なかなか難しく、相続税法では大きく2つに分けて評価方法を決めています。
(1)路線価方式
道路付けでの利用度で土地を評価しようというものです。市街地の土地を評価するときに使います。
(2)倍率方式
固定資産税評価額に国税局長が定めた倍率を掛けて計算します。市街地外の道路が通っていないような土地に使います。
(1)土地の形による評価減
土地の評価は、原則、利用区分別に行います。そして、次のように条件の悪い場合には減額ができます。
①奥行きが長い、間口が狭い
・地区によりますが、1%~20%評価減となります。
②形が悪い
・整形地から1%~40%程度評価減となります。
③斜面(崖)が含まれている
・崖地の割合と方向によりますが、4%~最大40%まで評価減となります。
④道路に接していない
・道路付けするためのコストを差し引くので、ケースバイケースですが、1%~最大40%評価減となります。
(2)道路との接し方による評価減
その土地が道路にどう接しているかですが、道路に関する状況が次の場合には減額可能です。
①高低差があり、接道のために整地や土盛りが必要な土地
・整地・土盛りの見積もり費用が差し引けます。
②私道として利用されている土地
・公道として通り抜け出来れば、その私道の評価はゼロです。
③セットバックが必要な土地
・4m未満の道路に面している土地で、再建築時に、一部を公共に提供するセットバック部分は70%の評価減ができます。
④無道路の土地
・1%~40%評価減となります。
⑤都市計画道路予定地
・地区によりますが、1%~50%程度の評価減となります。
(3)土地の広さによる評価減
①「広大地」に該当する土地
・最大で更地価格の65%評価減となります。
(4)他人の権利が関わっている土地の評価減
①貸宅地
・借地権差引後となりますので、更地価格の30%~最大90%評価減となります。(無償返還の届出書を提出している場合は20%)。
②貸家建付地
・更地価格の9%~27%評価減となります。
(5)特殊な土地による評価減
①埋蔵物文化財のある土地
・発掘費用の見積額の80%を更地価格から差し引けます。
②土壌汚染地
・浄化・改善に要する見積金額の80%を更地価格から差し引けます。
③市街地にある山林で宅地化が見込めないもの
・近隣の純山林の価格を基準にして評価します。
④生活環境の悪い土地(路線価に折込まれていない場合)
イ)道路よりも高い(低い)位置にあり、付近の宅地と比べても高低差が著しい宅地
・目安として、道路より1m以上の高低さがある場合は、10%の評価減があります。
ロ)激しい振動がある宅地
・10%の評価減があります。
ハ)線路や空港が近く、騒音が激しい宅地
・10%の評価減があります。
二)日当たりの悪い土地
・10%の評価減があります。
ホ)臭気の漂う土地
・10%の評価減があります。
へ)墓地に隣接していて土地の取引に不利な条件の土地
・10%の評価減があります。
ト)上空に高圧線が通っている土地
・30%の評価減があります。なお、電線から一定範囲内は建物が建てられない(電力量による)場合は、50%または借地権割合どちらか大きい方で評価減できます。
国税当局は、現地を事前に承知しているわけではありません。証拠資料を積み上げて反証できるようにすることが必要です。