収益物件を長期間にわたり所有している場合、減価償却費や支払利息が減少します。一方、借入元本の返済や資本的支出が増加するため、見かけの課税所得が増大し、結果として所得税等が増えることになります。高額所得者にとっては、キャッシュフローが非常に悪くなることも考えられ、合わせて家賃収入が減少すれば、困ることにもなりかねません。

そこで、収益物件を家族に贈与するという対策があります。これにより、その後の不動産収益が家族に移り、高額所得者にとってはその分所得が減りますので、毎年かかってくる所得税・住民税が少なくなります。課税所得1,800万円超4,000万円以下の部分については所得税・住民税の税率は合計50％となっており、この税率に該当する人が年間収益300万円の物件を贈与すると、所得税等が150万円減少します。

一方、贈与を受けた家族の課税所得が基礎控除以下だった場合、所得税・住民税の税率は非常に低く、60万円程度の負担ですむことになり、大変な節税効果といえます。

好立地の土地を活用すれば、当然高収入が入ってきます。土地所有者自身が所有地に賃貸物件を建設し、収入を得てその収益を貯めていけば、相続財産を増やすことになります。さらに、高額所得者の場合には、その収入に対し高税率の所得税等もかかります。

すでに他の所得もあり、賃貸収入を得ることで相続財産や課税所得が増える方は、思い切って高収益の賃貸建物を贈与してはいかがでしょうか。その後の賃貸収益は当該建物の贈与を受けた人のものになりますから、結果として将来にわたる収益を無税で贈与したことになります。まさに、受贈者にとっては、嬉しい年金のプレゼントといえます。

このように、収益建物の贈与は所得税・住民税の節税効果と、相続財産が増加して相続税の負担が増す原因を回避することによるダブルの節税効果があります。しかし、一気に収益建物を贈与すれば高額な贈与税負担が予想されます。

そのような場合には、「相続時精算課税制度」を選択するのも一つの方法でしょう。なぜなら、「相続時精算課税制度」には2,500万円の特別控除があり、しかも贈与税率は特別控除を超えた部分に対して２０％ですから、暦年課税の累進税率と比較すれば、贈与税の負担は少なくて済むからです。従って、相続税がある程度かかり、一度に贈与を望む場合においては、この「相続時精算課税制度」を活用した収益建物の贈与が有利になることが多いと思われます。

しかし、「相続時精算課税制度」は相続の際に持ち戻されて相続税がかかるのですから、本質的な相続税対策になるわけではありませんので、慎重な判断が必要とされます。

貸家を家族に贈与すると建物は借家権を控除できますので、低い評価額で贈与することができます。しかし、建物を借入金で建て、借入金残高がある場合には、贈与しようとしても借入先の協力を得られず、困難なこともあります。

贈与税の負担を軽くするためには、少なくとも10年以上経過している賃貸建物で、相続税評価額が低い割には収入の多い物件がこの贈与に適しているといえます。なお、贈与に当たっては預かり敷金の引継ぎを考慮する必要があることや、将来にわたって土地が貸家建付地として評価されるかどうかなど、実行する時には注意すべき点がありますので、専門家と十分に相談してください。また、書類上の贈与だけで贈与の登記をしない人が見受けられますが、贈与を立証するためには、登記名義人の変更をしておくことをおすすめします。

建物を建てた時の借入金が残っていて、その債務まで含めて贈与するような場合、これを「負担付贈与」といいます。「負担付贈与」の場合には、通常より低額で譲渡した場合と同様、相続税評価額ではなく通常の取引価額で評価することになっています。なお、この場合には、その贈与によって取得した財産の価額からその負担額を控除した価額に対して贈与税がかかりますので節税メリットはありません。また、「負担付贈与」とみなされた場合には、財産をあげた人は引き継いでもらった負債の金額で、その財産を打ったことになりますので、その負債の額より取得価額が小さい場合には、譲渡所得税がかかります。なお、たとえ譲渡損失が発生したとしても、所得税の計算上損益通算できないことにも、ご留意ください。