ここ数年、都市部で地価の下げ止まりが明確になる一方、相続税の課税は強化されつつあります。地価も相続税も上がるとなれば、保有する土地の相続対策の必要性もまた高まります。

そこで、節税メリットの大きさから、あらためて注目を集めているのが、アパートの建築です。

土地を第三者に貸した場合、その土地を借りて使用する人の権利が考慮され（借地権の発生）、法令に定められている借地権分が、土地の評価額から減額されます。また、土地に建物を建てて貸せば、さらに借家権も発生して、土地は減額の対象になります。

つまり、自分の土地にアパートを建てて賃貸すると、借地権と借家権の両方の減額が適用され、土地の評価額が下がります。

例えば、評価額が6000万円の土地にアパートを建て、その土地を「貸家建付地」とした場合、評価額はどう圧縮されるでしょうか。借地権や借家権が設定されていることによって評価額が下がる比率はその地域によって異なります。仮に、借地権割合が0.6、借家権割合が0.3とすると、土地の評価額は、2つの割合を掛け合わせた18％減となり、4920万円となります。

さらに、評価額を小さくする方法があります。相続が発生した際、アパートを相続する子が賃貸経営を継続する場合、「小規模宅地等の特例」でさらに土地の評価額が抑えられるのです。「貸家建付地」として特例を受けて0.5の減額率が適用され、評価額はさらに2460万円にまで下がります。当初の評価額である6000万円からの圧縮率は59％にも及びます。

もちろん、こうした評価額の減額の適用には条件や制限があります。

例えば、借地権・借家権による減額が認められるケースでも、アパートの入居率が100％でない場合には、「賃貸割合」が入居率として計算されるため、低下します。例えば、入居率が50％だと「賃貸割合」が0.5となるため、先程の圧縮率は18％から9％へと半減します。相続税対策に建てたアパートでも、入居率を高める経営の工夫が必要なのは、賃料収入だけではなく、この評価減をフル活用するためです。

また、「小規模宅地等の特例」にも、同じ宅地でも「貸付用」以外の「居住用」「事業用」となると圧縮率が上昇したり、対象となる土地面積の上限が増加する等の変化があります。

このように、決して単純とはいえない仕組みながら、よく理解したうえで活用すれば、アパート建築は土地の相続税評価額を抑える有効なツールになります。

さらに、アパート建築で圧縮できるのは土地の評価額だけではありません。例えば、1億円の預貯金はそのまま持っていれば、評価額は1億円ですが、これをアパートの建設費に充てれば、固定資産税での評価額が適用され、さらに借家権設定による減額の対象にもなって、相続税の評価額が下がります。

もちろん、経験のない人が賃貸住宅の経営を始めるに当たっては、検討すべき点も少なくありません。次の項目をチェックしましょう。

①周辺の賃貸住宅のニーズは、どのようなものか

②周辺の家賃相場は、どのくらいか

③その土地はアパート建設・経営に適しているか

④被相続人にアパート経営を学び、実行する意思・能力があるか

⑤その土地には、どのくらいの規模のアパートを建てられるのか

⑥相続人にアパート経営を引き継ぐ意思・能力があるか