相続と不動産に強い税理士 (運営:池田達彦税理士事務所)

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不動産鑑定評価について

税務署の考える時価

相続税法第22条に「相続、遺贈または贈与により取得した財産の価額は取得時における時価による」とあります。そして、税務署を管轄する国税庁は、上記時価の解釈については、原則的には納税者の便宜と課税の公正性の観点から、統一的な評価基準としての産評価基本通達」によって評価したものが時価である、としています。財産評価基本通達での時価は、「課税時期において、それぞれの財産の現況に応じ、不特定多数の当事者間での自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額」とされています。

相続税の申告上、土地の評価は原則的には路線価方式倍率方式が普通です。国税庁は、平成4年3月に路線価等が「時価」を上回ったときについて、全国の各国税庁に次のような事務連絡を行いました。

①路線価等に基づく評価額が、その土地の課税時期の「時価」を上回ることについて、申告や更正の請求の相談があった場合、路線価等に基づく評価額での申告等でなければ受けつかない、などということのないように留意する。

②路線価を下回る価格で、申告や更正の請求があった場合には、相続税法上の「時価」として適切であるか否かについて、適正な判断を行うこと。

現実の売買事例との比較や精通者(不動産鑑定士等)への意見聴取を行うなどして、時価の把握を行っています。

つまり、路線価方式や倍率方式による評価額が明らかに適正な時価を上回る場合には、不動産鑑定評価による価格でもよい、ということです。

不動産鑑定で節税が期待できる土地

路線価が時価を上回る土地の評価を不動産鑑定士に依頼すると、相続税の節税効果は期待大です(個別条件にもよります)。

一般的に、時価が路線価を下回る可能性の高い土地は、次に掲げるものです。

①行政的リスク等がある土地

・間口2m未満の土地、道路に接道していない土地(建築確認不能な土地)

・前面道路が建築基準法上の道路でない土地(建築確認困難な土地)

・路地上で奥行が長く建築条例を満たさない土地(通常の集合住宅が建築できない等)

・高圧電線が上に通る土地(建築制限があり、さらには心理的嫌悪感も存在する)

・都市計画道路予定地を含む土地(利用制限がある土地)

②物理的リスク等がある土地

・三角地や帯状地などの極端な不整形地(利用制限があり市場流通性阻害)

・道路面から5m以上の高低差のある土地(有効活用できず快適性阻害)

・崖を含む急傾斜がある土地(造成費過大)

③嫌悪的リスクのある土地

・土壌汚染の阻害要因のある土地(市場流通性阻害、除去費用莫大)

・周囲に臭気を発する施設のある土地(市場流通性阻害)

④市場の衰退やギャップ等から

・リゾートマンション、別荘地(市場流通価格下落)

・空室が多く年数の古い賃貸マンション(市場価格下落)

・地方都市の収益物件(市場価格下落)

・市街化調整区域内の現況資材置場等の雑種地(倍率評価過大になる傾向あり)

・借地権、底地(市場価格とギャップあり)、

上記以外に市場価格が極端に下落していると思われる不動産全般

⑤財産評価基本通達24-4に認められた土地

広大地(標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地)要件に合致し、認定されれば、一律に最大5000㎡の土地で補正率35%(65%減価)、1000㎡で補正率55%(減価率45%)となり、相当大きな節税効果が見込めます。

所有される資産で前述の①から⑤までのような資産をお持ちでしたら、是非最寄の実勢価格に詳しい不動産鑑定士にご相談下さい。

不動産鑑定士とは、国土交通省が所轄する国家試験で、法務省の弁護士、財務省の公認会計士と並んで、文系の国家試験三大難関の一つでもあります。

新聞に、土地の値段が上がったとか下がったと記事になる公示価格や基準価格を決定しているのも、不動産鑑定士です。不動産鑑定は不動産鑑定士の独占業務であり、不動産鑑定士以外の人が不動産の鑑定評価を行えば、刑事罰の対象になります。

広大地とは

最高で65%の評価減ができる広大地は、相続の不動産評価の華ですが、適用については、慎重かつ専門的な観点からの申告が求められます。

広大地は、市街化区域(三大都市圏500㎡、それ以外の地域1000㎡以上、非線引き都市計画区域3000㎡以上)が原則の面積要件(地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地)です。

【不動産鑑定評価基準の概念】

広大地の適用要件は、

① 戸建住宅開発行為時に敷地内に開発道路を入れるべき必要性があるか

② 大規模工場用地(5万㎡以上)でないこと

③ マンション適地等でないこと

以上の3要件です。

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ごあいさつ

代表者名
資格
  • 税理士(H14年登録)
  • 宅地建物取引士
略歴
  • 香川県立高松高校卒
  • 一橋大学商学部卒業
  • 筑波大学大学院企業法学修士
  • 三井不動産㈱勤務20年

親切・丁寧な対応をモットーとしておりますのでお気軽にご相談ください。